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你的每月房贷月供按以下公式计算： M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中 P 是贷款本金，r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是还款期数（年数 × 12）。
示例：300,000 美元贷款，年利率 6.5 %，期限 30 年 → 月利率 = 0.065/12 = 0.005417，n = 360 期 → 月供 = $1,896。总还款 = 682,560 美元。总利息 = 382,560 美元 — 比贷款本金还多。
15 年期与 30 年期房贷差别很大。30 年期把还款摊得更薄，但利息高得多。15 年期通常利率更低、积累房屋净值更快，但月供要高约 50 %。
固定利率房贷的月供遵循摊还公式 M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]，其中 P 是贷款金额，r 是月利率，n 是还款期数。前期还款以利息为主，本金占比会随时间上升。
以 6.5 % 的利率借款 300,000 美元、期限 30 年，则 r = 0.065/12，n = 360，月供约为 1,896 美元（不含税费和保险）。在整个期限内，你大约要支付 383,000 美元利息 — 比贷款本金还多。
期限的影响有多大？ 同一笔贷款改为 15 年期，月供约 2,613 美元，但总利息只有约 170,000 美元 — 还不到一半。
什么是 PITI？ 贷款机构会把本金、利息、税费和保险一并报价；请把这四项都算进预算，若有物业管理费也要计入。
额外还款有用吗？ 是的 — 在贷款早期多还本金能大幅缩短期限，因为可以避开数十年的复利利息。