Calculadora de Hipoteca — Prestação Mensal e Amortização

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Como calcular o pagamento mensal da hipoteca

O pagamento mensal de uma hipoteca é calculado com: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde P é o principal, r é a taxa mensal (taxa anual ÷ 12) e n é o número de parcelas.

Exemplo: empréstimo de $300.000 a 6,5% por 30 anos → pagamento mensal = $1,896. Total pago = $682.560. Juros totais = $382.560 — mais que o empréstimo original.

A diferença entre um financiamento de 15 e de 30 anos é significativa. O de 30 anos dilui as prestações, mas custa muito mais em juros. O de 15 anos normalmente tem uma taxa de juros menor e você constrói patrimônio mais rápido, mas a prestação mensal é cerca de 50% maior.

O que afeta a prestação do seu financiamento?

Valor do empréstimo: Entrada menor = principal maior = prestação maior
Taxa de juros: Cada variação de 0,5% na taxa altera a prestação mensal em cerca de US$ 30 por US$ 100 mil financiados
Prazo do empréstimo: O de 15 anos tem prestação mensal cerca de 40% maior, mas economiza cerca de 50% em juros totais em relação ao de 30 anos
Imposto predial e seguro: Somados à sua prestação mensal como depósito em garantia (PITI)

Perguntas frequentes

Qual é uma boa taxa de juros de financiamento imobiliário?+

As taxas do financiamento imobiliário acompanham o mercado, por isso compare as ofertas vigentes no dia em que solicitar, em vez de usar um número fixo como referência. A taxa oferecida depende do seu score de crédito, do valor da entrada, do tipo e do prazo do financiamento e de cada credor — um score de 740 ou mais normalmente garante a melhor taxa disponível no momento. Compare as propostas pelo CET (Custo Efetivo Total), e não pela taxa anunciada, e reúna cotações de vários credores em um intervalo curto para que a comparação seja justa.

O que é PMI?+

O Seguro Hipotecário Privado (PMI) é obrigatório quando o valor de entrada é menor que 20%. Custa cerca de 0,5%–1,5% do empréstimo anualmente e pode ser removido ao atingir 20% de capital próprio.

Quanto posso pagar por uma casa?+

Uma diretriz comum: o pagamento total de moradia (PITI) não deve ultrapassar 28% da renda bruta mensal.

15 ou 30 anos de hipoteca?+

30 anos dá parcelas menores. 15 anos economiza muito em juros e constrói capital mais rápido, mas exige parcelas maiores.

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Como as prestações do financiamento imobiliário são calculadas

As prestações de financiamento com taxa fixa seguem a fórmula de amortização M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], em que P é o valor do empréstimo, r a taxa de juros mensal e n o número de prestações. As primeiras prestações são em grande parte juros; a parcela do principal cresce com o tempo.

Exemplo prático

Financiar US$ 300.000 por 30 anos a 6,5% dá r = 0,065/12 e n = 360, resultando em uma prestação de cerca de US$ 1.896 por mês, sem impostos e seguro. Ao longo de todo o prazo, você pagaria aproximadamente US$ 383.000 em juros — mais do que o empréstimo original.

Perguntas frequentes

Quanto o prazo importa? O mesmo empréstimo em 15 anos custa cerca de US$ 2.613 por mês, mas apenas cerca de US$ 170.000 em juros totais — menos da metade.

O que é PITI? Os credores cotam principal, juros, impostos e seguro em conjunto; inclua os quatro no orçamento, além das taxas de condomínio quando houver.

Pagamentos extras ajudam? Sim — pagamentos extras de principal no início do empréstimo encurtam muito o prazo, porque evitam décadas de juros compostos.

Fontes e metodologia

As fórmulas e os valores usados por esta calculadora vêm das fontes publicadas listadas abaixo. Quando um valor muda de um ano para outro, a página informa a que ano ele se refere.

Os resultados são estimativas para planejamento e não constituem orientação financeira. As regras e as alíquotas de impostos variam conforme o país e a situação pessoal de cada um.